 |
|
|
| Cena gruntu - cena mieszkania |
 |
|
Czy
ceny gruntów w decydujący sposób
wpływają na ceny mieszkań ?
Większość analityków zauważyła, że stabilizacja cen
ofertowych na
rynku mieszkań w największych aglomeracjach w Polsce stała się faktem.
Biorąc pod uwagę pojawiającą się możliwość negocjacji cen ofertowych,
można śmiało stwierdzić, że realne ceny transakcyjne już momentami są
nawet niższe niż jeszcze niedawno.
Co spowodowało istotne zmiany na rynku? Wydano dużo więcej pozwoleń na
budowę, co także skutkuje większą podażą na rynku pierwotnym. Zwiększa
się także oferta mieszkań na rynku wtórnym. Do obrotu
zaczynają już
trafiać mieszkania kupowane wcześniej wyłącznie w celach
inwestycyjnych. Widać inwestorzy już uznali, że nadszedł czas na
realizację zysków, bo prawdopodobieństwo dalszego wzrostu
cen jest
niewielkie. Wyręczają więc teraz deweloperów w zaspokajaniu
popytu dla
rzeczywiście potrzebujących.
Znacznie maleje liczba klientów traktujących zakup mieszkań
wyłącznie w
celach inwestycyjnych. Natomiast ci klienci, którzy
zamierzają
zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe, coraz częściej wybierają zakup
działki na obrzeżu swoich aglomeracji i budowę własnego domu.
Zmniejszający się popyt spowodowany jest także kłopotami
klientów z
uzyskaniem kredytu. Wynika to z polityki banków,
które szacują coraz
większe ryzyko. Poza tym wielu klientów już dzisiaj nie
posiada
właściwej zdolności kredytowej na zakup lokalu po wyśrubowanych cenach,
więc znowu do łask wraca wynajem mieszkań.
Zwiększające się ciągle oprocentowanie kredytów
zarówno złotówkowych,
jak również walutowych będzie miało zapewne niedługo także
wpływ na
konieczność sprzedaży mieszkań przez część kupujących, będących na
styku zdolności kredytowej. To prawda, co podają analitycy, że kredyty
brane we frankach szwajcarskich są ciągle tańsze niż
złotówkowe. Ta
radość dotyczyć jednak może tylko nowych kredytobiorców. Dla
tych,
którzy już taki kredyt wzięli wcześniej, wzrost
oprocentowania kredytu
to większa miesięczna spłata, której mogli nie kalkulować w
przeszłości
w swoim budżecie.
|
|
| |
Dziwi więc ciągły optymizm deweloperów i
analityków z nimi związanych,
że ceny mieszkań na rynku pierwotnym będą nadal rosły, bo rosną ceny
działek, materiałów budowlanych i robocizny.
Jeżeli popyt na mieszkania znacząco spadnie, choćby przejściowo (co nie
jest wykluczone), to oczywiście deweloperzy mogą mieć kłopoty ze
sprzedażą tego, co wybudują. Jeżeli ceny na rynku wtórnym
spadną, to
deweloperom nie uda się sprzedać drogich mieszkań wybudowanych na
drogich gruntach. Dalszą konsekwencją będzie więc ograniczenie
zakupów
nowych gruntów, a to w prosty sposób doprowadzi
do obniżenia ich cen.
Ten sam los spotka materiały budowlane, na które zmniejszy
się popyt, a
to spowoduje powrót do uzasadnionych ekonomicznie cen.
Można się zastanowić, co zrobią wtedy deweloperzy, którzy
kupili grunty
bardzo drogo. Słabsi mogą popaść w duże kłopoty. Natomiast mocni i
doświadczeni deweloperzy przetrwają, nawet gdyby mieli jakąś inwestycję
zakończyć ze stratą lub przetrzymać zbyt drogo kupiony grunt na lepsze
czasy.
Zatem ostatecznie to nie ceny gruntów zadecydują o cenach
mieszkań, a wyłącznie wolna gra rynkowa między popytem a podażą.
|
|
|
 |
|
